El derecho de tanteo y retracto en los arrendamientos

El derecho de tanteo y retracto que tiene el arrendatario de un inmueble emana del derecho de adquisición preferente que este tiene en el caso de que el propietario decida venderlo.

Por el derecho de tanteo que tiene el inquilino, el propietario tiene la obligación de notificarle (de forma fehaciente dice la Ley de Arrendamientos Urbanos) que tiene intención de vender el inmueble en alquiler. Esta notificación deberá contener información sobre el precio de la venta y otras condiciones esenciales de esta. En caso de estar el inquilino interesado en su compra, deberá hacérselo saber al propietario en un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente en que se le haya hecho la notificación.

Por su parte, el artículo 25.3 de la LAU otorga al inquilino un derecho de retracto legal sobre la transmisión. El Código Civil define en su artículo 1.521 el retracto legal como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Para el caso de que el propietario incumpliese esa obligación de notificación de la decisión de venta, el inquilino podrá ejercitar su derecho de retracto para quedarse, por el mismo precio, el bien inmueble que ha sido vendido. Así, el inquilino podrá ejercer el derecho de retracto, subrogándose en la posición jurídica del comprador y haciéndose con el bien inmueble en los siguientes casos:

               - cuando no se le hubiese hecho la preceptiva notificación

               - cuando en la notificación se hubiese omitido cualquiera de los requisitos exigidos

       - cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus                         restantes condiciones esenciales.

No se trata, pues, de que con el derecho de retracto se anule la venta ya realizada, sino que el inquilino se subroga en la posición jurídica del que había adquirido el inmueble.

La diferencia entre el derecho de tanto y el derecho de retracto está en que, mientras el primero se ejerce por el inquilino antes de producirse la venta, el segundo muestra sus efectos una vez llevada a cabo esta, y sirve para proteger al inquilino de un eventual fraude en las condiciones mostradas en el tanteo, o simplemente cuando no hubiese tenido constancia de la transmisión por no haberse llevado a cabo la correspondiente notificación de venta.

El inquilino deberá ejercer el derecho de retracto dentro de los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacerle el adquirente acerca de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Debe tenerse en cuenta que, para la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de compraventa de vivienda arrendada, deberá justificarse que se ha procedido a efectuar las notificaciones, según el caso, de las que venimos hablando, de ahí la importancia de que estas se hayan hecho de forma fehaciente, preferiblemente por burofax, en el que figure el acuse de recepción por parte del inquilino. La forma recomendable es protocolizar, por testimonio junto a la escritura pública, copia de esas notificaciones y acuse.

Para el caso de que la vivienda vendida no estuviese arrendada, el vendedor deberá declarar en la escritura pública este hecho.

No obstante todo lo que aquí hemos expuesto, el artículo 25.8 de la LAU permite que las partes puedan pactar la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente, para lo cual el propietario deberá comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

CARLES LOZANO CASTRO Abogado            Colegiado ICA Orihuela 1.264

Paseo de la Libertad, 2   2º E       03181  TORREVIEJA    Alicante

  Tfno. 633740346    despacho@lozanoabogado.es